']]}I. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Tên tiếng anh của Bất động sản là: real estate hay real property
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Tên tiếng anh của Bất động sản là: real estate hay real property
 |
| Những kiến thức cơ bản ngành Bất Động Sản |
II. ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
2. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
4. Các tính chất khác:
4.1. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
4.2. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
>>> Tìm hiểu thêm các kiến thức hữu ích khác về Bất Động sản khác TẠI ĐÂY
III. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Phân loại theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:
1.1 Đất đai
Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS );
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau.\
1.2 Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình
Gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê…);
– Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;
– Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;
Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
1.3 Các tài sản khác gắn nền với đất đai
Gồm:
– Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
– Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
– Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
– Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…).
1.4 Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả. Vì:
– BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;
– BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua;
– Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;
– Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
– Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá;
– Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
2. Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công trình kiến trúc.
2.1. Đất đai
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại như sau [2, Điều 13].
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thuỷ sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại
– Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);
– Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
c) Nhóm đất chưa sử dụng{bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)
Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí.
2.2 Công trình kiến trúc
– Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:
+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV.
+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở thành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng trên 50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm).
– Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.
– Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
– Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5 sao.
– Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…
2.3. Phân loại theo tính chất đầu tư
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bển vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xảy dipìg: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
c) BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Ghi chú: Khi đầu tư KDBĐS, có thể phân loại như sau:
* Phân loại theo tính chất, đặc điểm của BĐS được đầu tư:
– Đầu tư kinh doanh nhà ở: Nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư;
– Đầu tư kinh doanh văn phòng;
– Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại;
– Đầu tư kinh doanh khách sạn;
– Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái;
– Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp;
– Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên.
* Phân chia theo hình thức giao dịch:
– Đầu tư xây dựng ra các BĐS để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Thuê nhà CTXD để cho thuê lại;
– Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
– Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại.
* Phân loại theo hình thức đầu tư BĐS bao gồm:
– Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của việc đầu tư KDBĐS được phân thành các loại sau:
+ Các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan quản lý của Nhà nước;
+ Các doanh nghiệp KDBĐS: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân;
+ Hợp tác xã;
+ Cá nhân, hộ gia đình.
– Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS có:
+ Đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước;
+ Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp;
+ Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài;
+ Nguồn vốn tín dụng;
+ Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
4. Phân loại theo khả năng phát triển
Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:
– BĐS có khả năng phát triển;
– BĐS không có khả năng phát triển.
Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của nước ta.
IV. CÁC LOẠI QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
V. ĐIỀU KIỆN ĐỂ BẤT ĐỘNG SẢN TRỞ THÀNH HÀNG HÓA TRÊN THỊ TRƯỜNG
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.
0 nhận xét :
Đăng nhận xét